点击关注不迷路

最近，广发证券发布了一份关于房地产行业的研报，标题叫《房地产行业2025年三季报总结》。

里面有一组数据引起了不小的关注：

截至2025年三季度末，A股33家样本房企的总资产规模为7.7万亿元，同比下滑11.0%。这个数字比2024年全年的10.4%降幅还要大一点。

乍一听，可能很多人会觉得：“哦，又降了。”

但如果你稍微多想一步，就会意识到，这不是简单的数字波动，而是一场持续多年的结构性调整正在加速落地。

房地产行业，真的在“缩表”：

这个词听起来有点专业，其实意思很简单：

资产在减少，负债在压降，整个企业规模在收缩。

过去十几年，我们习惯了房地产公司“越大越好”的逻辑。

拿地、开工、卖房、再融资、再拿更大的地……循环往复，规模翻倍是常态。

但如今，这套玩法行不通了。

不是某一家公司出了问题，而是整个行业都在经历一场深度的“瘦身”。

为什么会出现这种情况？背后有几个关键原因。

首先，销售端持续承压。

房子卖不动，是当前最直观的问题。

从国家统计局的数据看，2025年以来，全国商品房销售面积和销售额继续下滑。

虽然部分核心城市在政策刺激下出现小幅回暖，但大多数三四线城市依然面临去化困难。

开发商手上积压的库存越来越多，现金流越来越紧张，自然不敢再像以前那样大手笔拿地扩张。

其次，融资环境虽有边际改善，但远未回到宽松状态。

过去房企依赖高杠杆快速扩张，银行贷款、信托、债券、美元债轮番上阵。

但现在，无论是银行对开发贷的审批，还是资本市场对房企发债的态度，都变得更加谨慎。

即便政策层面释放了一些支持信号，比如“白名单”项目融资推进，但真正能拿到钱的，基本都是财务相对稳健、信用评级尚可的头部企业。

中小房企几乎被排除在外。

第三，市场预期发生了根本性转变。

老百姓买房的心态变了。以前大家觉得房价只涨不跌，早买早赚；现在更多人开始观望，甚至担心买了就贬值。

这种预期一旦形成，短期内很难逆转。

而开发商也清楚这一点，所以主动控制新开工节奏，减少新增投资，把重心放在“保交付”和“活下去”上。

这三点叠加，直接导致了资产规模的持续缩水。

所谓“缩表”，不只是账面上的数字变小，更是企业战略的根本转向：

从追求规模增长，转向追求安全运营。

有人可能会问：那这些房企是不是快不行了？

其实不能一概而论。

在这33家A股样本房企中，分化非常明显。一部分企业，比如万科、保利、招商蛇口等央企或国企背景的开发商，虽然总资产也在下降，但降幅相对温和，现金流相对健康，还在积极参与核心城市的土地竞拍。

它们的策略很明确：稳住基本盘，守住信用，等待市场筑底。

而另一部分民营房企，尤其是过去几年激进扩张、高负债运作的公司，日子就难得多。有些已经实质性退出市场，有些靠出售资产续命，还有些虽然还在报表上挂着，但实际业务几乎停滞。它们的“缩表”不是主动选择，而是被动收缩，甚至是被迫出清。

这种分化，恰恰说明房地产行业正在进入一个新阶段：不再是“谁胆子大谁赢”，而是“谁活得久谁赢”。

值得注意的是，这次“缩表”并不是突然发生的。实际上，从2021年下半年开始，房地产行业就进入了下行通道。恒大暴雷是一个标志性事件，随后多家房企出现债务违约，市场信心迅速瓦解。

此后三年多时间里，政策层面不断出台救市措施，包括降低首付比例、放松限购、设立专项借款保交楼等。

这些举措确实起到了一定作用，避免了系统性风险的爆发，但并未扭转行业整体收缩的趋势。

为什么政策救不了行业重回高增长？因为问题不在表面，而在底层逻辑变了。

过去房地产之所以能成为中国经济的支柱产业，是因为它同时满足了三个条件：城镇化快速推进带来大量住房需求、居民收入持续增长支撑购买力、金融体系愿意为地产提供充足流动性。

但现在，这三个条件都在弱化。

城镇化速度放缓，新增人口减少，刚需减弱；居民杠杆率已经很高，很多人宁愿提前还贷也不愿加杠杆买房；

而金融系统经过这几年的风险暴露，对地产的依赖也在主动降低。

换句话说，房地产的“黄金时代”结束了，这不是政策能强行拉回来的。

但这并不意味着房地产会消失。恰恰相反，它只是从“高速扩张模式”切换到了“存量运营模式”。未来的房地产企业，可能不再以卖新房为主要收入来源，而是转向物业管理、城市更新、租赁住房、商业地产运营等方向。这些业务虽然利润薄、周期长，但更稳定，也更可持续。

举个例子，万科近年来就在大力推动“开发+经营+服务”转型。它的物业板块万物云已经独立上市，长租公寓品牌“泊寓”在全国多个城市布局，商业和物流仓储也在稳步扩张。虽然这些业务目前还无法完全弥补开发业务下滑带来的收入缺口，但至少为企业找到了第二增长曲线。

类似的情况在其他头部房企中也能看到。龙湖重点发展商业和冠寓，华润置地深耕购物中心和写字楼运营，越秀地产则依托广州本地资源做城市更新。它们都在试图摆脱对单一住宅开发的依赖。

当然，转型谈何容易。很多房企过去几十年只擅长一件事：拿地、盖楼、卖房。现在要它们去做精细化运营、长期持有资产、服务终端用户，相当于让一个短跑选手去跑马拉松，需要重新训练肌肉、调整呼吸节奏。过程中难免会有阵痛，也会有企业掉队。

但这就是现实。市场不会因为你的过去辉煌就对你网开一面。只有真正适应新规则的企业，才能活到下一个周期。

回到开头那组数据：

33家房企总资产同比下降11%，看似冰冷，实则传递了一个清晰信号：房地产行业正在经历一场深刻的自我清理。

那些靠高杠杆、快周转、讲故事生存的企业，正在被市场淘汰；

而那些注重现金流、重视交付、愿意沉下心做运营的企业，才有机会穿越周期。

对普通购房者来说，这意味着什么？

第一，买房要更理性。

不要再指望房价普涨，不同城市、不同地段、不同品质的房子，未来走势会严重分化。

核心城市优质资产仍有价值，但远郊大盘、配套缺失的项目风险极高。

第二，关注开发商的交付能力。

现在比价格更重要的是能不能按时交房。

优先选择财务稳健、有国资背景或口碑良好的房企，哪怕价格略高一点，也比买到烂尾楼强。

第三，租房可能成为更主流的选择。

尤其在年轻人聚集的一线和新一线城市，长租公寓的品质和服务正在提升，政策也在鼓励“租购并举”。

不一定非得买房才能安居。

最后，我们也要客观看待房地产的角色变化。它依然是重要的经济部门，关系到上下游几十个行业的就业和产值，但不会再是拉动GDP的“火车头”。

未来的经济增长，将更多依靠科技创新、先进制造、绿色能源等新动能。

房地产的“缩表”，其实是整个经济结构优化的一部分。

阵痛不可避免，但方向是对的。

写到这里，我想起一位业内人士说过的话：“过去我们总在讨论房地产什么时候见底，现在应该问的是，底在哪里，以及我们是否已经站在上面。”

从2025年三季度的数据来看，行业仍在探底过程中，但底部的轮廓正逐渐清晰。资产规模的持续收缩，不是崩溃的前兆，而是挤泡沫、去杠杆、回归理性的必经之路。

没有人能准确预测市场何时全面回暖，但可以肯定的是，那个靠胆子大、借钱多就能赚钱的时代，已经一去不复返了。

剩下的，是真正有实力、有耐心、有责任感的企业，在废墟上重建信任，在收缩中寻找新生。

而这，或许才是中国房地产走向成熟的真正开始。

（全文完）